Simone
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期昌罩弯被福布斯列为全球六大资产泡沫第闷改二位，其中蕴涵的风险不可小觑。 文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋耐闷势和特点： 第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。 第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。 第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 从中国房地产当前的形势看，2010年以来的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。 随着城市经济的发展，大量人口的涌入，我国城市尤其是一线城市土地资源日渐稀缺，居住从市中心向郊区发展已成必然趋势，并掀起了城市新区建设的热潮。今年，国家为了遏制部分城市楼价快速上涨的步伐，从多个层面出台了相关的调控政策，其中，大力增加了土地供给，今年我国土地供应规模约为18万公顷，与之前数年相比有大幅度增加。从供应特点看，一线城市供应量较小，二三线城市供应量较大;从城市的行政区域看，市中心供应量较小，新区、郊区或者远郊区供应量较大。从趋势看，随着城市化进程的进一步推进，未来居住向城市新区发展的趋势将更为明显。 对十二五期间的房地产也作出了一个判断，中国现在的保障房是弱于其他国家的，目前中国有很多老百姓还是要进入商品房市场进行购买。不过从近来国家政策来看保障房的力度在加大。在十二五期间中国的保障房力度会逐步加大，会更加重视民生。保障房出来后，很多同档次的商品房竞争力就会减弱，在这种情况下，开发企业如果不向高端路线转型，那么就会逐渐失去市场竞争力。不过目前房屋建造的高端市场的行情不是很理想，以去年下半年为分界线，我们觉得的精装修大户型的销售并不理想。所以未来房地产走高端路线应该是一个市场发展趋势。
